El sector inmobiliario en Colombia enfrenta un panorama de incertidumbre tras la presentación de un nuevo proyecto de decreto por parte del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
La iniciativa busca modificar el Decreto 1077 de 2015 para establecer reglas más estrictas en la fijación de precios de la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), priorizando la protección del consumidor.
El punto central de la propuesta gubernamental es la obligación de que los oferentes informen el precio total de la vivienda en pesos colombianos desde el momento en que el adquirente manifieste su voluntad de vincularse al negocio jurídico (ya sea mediante separación, promesa de compraventa o encargo fiduciario).
Según el Gobierno, la práctica común de comercializar viviendas en salarios mínimos (SMMLV) traslada injustificadamente al consumidor el riesgo de los incrementos anuales del salario, los cuales no siempre reflejan los costos reales de construcción.
El proyecto ratifica que el valor máximo de la VIS no podrá exceder los 135 SMMLV y el de la VIP los 90 SMMLV, manteniendo excepciones como el caso de San Andrés, donde la VIS Rural puede alcanzar los 280 SMMLV.
Reparos de la Cámara de Inversión Inmobiliaria (CIIC)
Ante este escenario, la Cámara de Inversión Inmobiliaria de ColCapital ha manifestado serias preocupaciones sobre la viabilidad financiera de los proyectos y la futura oferta de vivienda formal. Los principales reparos del gremio se centran en los siguientes puntos:
Riesgo de desindexación: Al fijar el precio en pesos en etapas tempranas, el inversionista debe asumir la totalidad de los riesgos por variaciones en los costos de construcción, materiales y suelo que ocurran durante los años que dura el desarrollo del proyecto.
Desincentivo a la inversión: Daniela Sotello, gerente de la CIIC, afirmó que esta medida reduce los incentivos para atraer capital de largo plazo hacia activos de vivienda social, lo que en el mediano plazo podría resultar en menos proyectos para los hogares de menores ingresos.
Falta de régimen de transición: El gremio advierte que el proyecto no contempla reglas para los desarrollos que ya cuentan con licencias, suelo adquirido o preventas iniciadas, lo que genera una inseguridad jurídica adicional.
Rigidez territorial: La CIIC critica que se unifique un tope de 135 SMMLV sin considerar que los costos de construcción y las realidades urbanas varían significativamente entre las diferentes regiones del país.
“Desindexar el salario mínimo del precio de la vivienda VIS cambia de manera importante las condiciones bajo las cuales se estructuran estos proyectos. Cuando el precio queda fijo desde etapas tempranas, pero los costos continúan variando durante el desarrollo, la viabilidad financiera se reduce y se afectan los incentivos para invertir en este tipo de activos. En el mediano plazo, esto puede traducirse en menos proyectos y en una menor oferta de vivienda formal para los hogares que más la necesitan”, anotó Sotello.
Llamado al diálogo técnico
ColCapital ha hecho un llamado al Gobierno para que el debate regulatorio considere el papel fundamental de la inversión privada y el capital institucional en el sector.
La organización enfatiza que, si bien la protección al comprador es esencial, es necesario preservar mecanismos de actualización de precios que permitan absorber cambios macroeconómicos para garantizar que el capital continúe financiando la vivienda social en Colombia.
El proyecto de decreto establece que la Superintendencia de Industria y Comercio será la encargada de vigilar el cumplimiento de estas nuevas disposiciones una vez entren en vigor.
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